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重庆楼市将会出现两极分化。

字号+ 作者:admin 来源:未知 2018-10-11 11:14 我要评论( )

行业的朋友应该都知道,每年的金九银十几乎都是一年里的收官之战。金九银十卖得好,基本上整年业绩都还可以,金九银十卖得不好,就要考虑如何过冬的问题了。 所以,2018年重庆楼市的金九银十成色如何?这似乎是很多人关心的话题。 其实,今年重庆的金九银十

 

行业的朋友应该都知道,每年的“金九银十”几乎都是一年里的收官之战。“金九银十”卖得好,基本上整年业绩都还可以,“金九银十”卖得不好,就要考虑如何过冬的问题了。

 

所以,2018年重庆楼市的“金九银十”成色如何?这似乎是很多人关心的话题。

 

其实,今年重庆的“金九银十”就一个字:稳。

 

我们既没有看到房价大涨排队购房的现象,也没有看到房价大跌房闹围攻售楼部的现象。说明了政府的调控到位,房价稳定。

 

01重庆楼市上半年市场回顾。

 

其实如果我们回顾2018年重庆上半年的房价走势,差不多明白人都知道怎么回事。这样一个随着GDP增长而稳定增长的城市,其实就是最好的城市。毕竟“房子是用来住的,不是用来炒的”

 

据说今年重庆拿了抖音城市里面的No1,其实这一点都不奇怪。

 

重庆这种城市有着非常丰富的自然资源,而城市本身建设得也非常具有特色:“山在城中,城在山里”。我们国内很少能看到这种3D魔幻的城市,所以重庆拿了抖音城市No1就是情理之中的事情了。

 

谁叫重庆的夜景这么美丽,源源不断的吸引了大量来渝买房的外地人。

 

 

因此,重庆也在这群外地人的追捧中渡过了“黄金三月”,直至628的对外地人限贷政策出台,重庆才开始回归往日的平静。

 

1、 各区房交所不再人群涌动,人山人海,但也不是空无一人,场面变得更加有序;

2、 原先傲娇的售楼部小姐,正眼都看不上你一眼,现在也开始转变态度,时不时提醒你应该来看房了;

3、 中介门店的小哥也有点泄气,他们表示好怀念今年4-6月,那时人人都能开单,完全不用技术含量;

4、 曾经动不动就不卖了、跳单了的业主,最近也开始沉不住气,开始主动降价寻求成交了,真是风水轮流转。

 

总之,重庆的行情确实是降温了,这个降温降得恰到好处,正好把那部分“炒房客”赶出去了,现在各个售楼部活跃的几乎都是刚需购房者。

 

有人说既然重庆降温了,那么房价是不是就应该跌了呢?

 

其实进入九月以来重庆买房的人依旧很多,毕竟这么大一个直辖市,要买房的刚需购房者依旧要买。

 

02 重庆人刚需购房者笑迎“金九银十”。

 

谁都没有想到,今年“金九银十”的房子这么好买。

 

有印象的朋友应该还记得,上半年重庆市国土局发布了《关于2018年全市住宅用地供应计划的公告》,今年全市计划供应住宅用地砍了9000亩,从去年计划的38000亩减少至了29000亩。

 

当时还有人认为供应量减少,房子将不容易买了。谁知道才过去几个月时间,“金九银十”的热度已经说明:

 

供应量是减少了,但是政府也有的是办法控制人民的需求!

 

现在重庆不给外地人贷款了,你要买就全款来买。外地人一看,虽然我现在买入即赚,但是新房接房2年,下证后2年才能销售,持有期就是4年以上了,全款买完全就失去了投资属性了。限贷政策一出,在重庆买房的外地人减少了很多。

 

那么重庆本地投资客呢?是的,本地人可以贷款买,还有一些上车机会。但是你买可以,别过火了就行。因为你别忘了,现在重庆不少银行开始对接房管局的数据了。如果房价再次异动,接下来会不会再来个“认房又认贷”?

 

所以,在这群投资客退场之后,真正有贷款资格的人少了很多,市场又还给了刚需购房者。

 

接下来半年,这群刚需购房者的竞争也相对降低了不少,面对满地是笋一二手倒挂的“限价新房”,他们买得是喜笑颜开。

 

这多亏了政府的628新政,帮重庆人挤掉了三无人员的竞争,剩下一群本地人慢慢的“挑肥拣瘦”,选上最好的地段,最好的学区,倒挂最严重的楼盘。

 

好房子还是留给了重庆人。

 

所以,在政府严控和银行政策配合之下,重庆房价基本上就稳了。2018年的“金九银十”基本上是刚需者的天下。那些一二手倒挂的限价楼盘多去登记几个,就算这个不中那个也会中,只是可能不是理想的楼层罢了。

 

03 土拍市场开始变得温和而冷静。

 

前几天大渡口内环那块土地停拍了,这让很多期待着可以暴击个7000、8000元“小地王”的人失望了。

 

2018年重庆土拍市场也是“稳”字当头。

 

市场没有太多的惊奇。该涨的地价在起拍价阶段已经涨过了,所以溢价不会那么多,市场变得温和而平静。

 

内环:7000~11000;

二环:4000~9000。

 

 

这似乎成了不成文的规定,重庆的土拍价格就在这个区间不断徘徊。我们已经很久没有看到像2017年土拍市场的那般热情了,似乎现在也不需要那股热情。

 

接下来我们可以预测:如果2018年下半年重庆地价一直保持这种不温不火的局面,再加上明年豪宅税的限制,2019年重庆楼市的房价也会较为稳定,基本上建面18000就是它的天花板了。

 

04 重庆市场将会出现两极分化。

 

随着2017-2018年高价地的上市,接下来重庆市场也会开始呈现一种“两极分化”的现象。

 

那些容积率在2.0以下的产品,基本都是豪宅路线。只不过他们有一部分在礼嘉,悦来,中央公园;有一部分在茶园,弹子石;有一部分在大石杨板块。

 

 

这么多豪宅产品集体上市,谁能卖个好价钱呢?现在看着这批高价土地,心里真是为他们捏了一把汗。

 

另外,在接下来的半年里,重庆刚需产品也不少。我们也有看到今年在巴南、大渡口和九龙坡,拍出了或者即将拍出不少4000-7000元的低价地,这些低价地在2019年也会陆续上市。

 

(巴南区33宗土地推介)

 

这对于北区的那批高价地来说,到底有没有冲击?冲击有多大?答案有待揭晓。

 

重庆新一线城市认为还是有冲击的。毕竟大多数市场是价格决定了需求,而不是需求决定了价格。所以在大量南区低价房的冲击下,北区的高价楼盘就“难卖”多了。

 

我不知道有多少人会去购买豪宅新房,但我知道大多数重庆刚需者只买得起首付30-40万的刚需房。

 

“28定律”在楼市里面依旧是适用的。豪宅购房者只占据了20%,剩下的80%购房者始终还是刚需购房者。

 

这种市场“冷热”变化,会在未来很长一段时间内会影响到重庆楼市。重庆市场大概率也会出现“两极分化”的现象。

 

刚需易卖,豪宅难行。

 

毕竟是价格决定了需求,而不是需求决定了价格。

 

另外,如今的重庆也不存在什么地域优势了。放眼整个二环土地看过去,像北区这样平坦宽广的平地还真的蛮多的。大学城、西永、华岩新城、龙洲湾、茶园、鹿角等等,都不缺乏平坦土地。所以看懂了的开发商应该早点考虑如何定价了,不要一直死守着所谓的“重庆向北”的老思想不放了,该清除的早点清除。

 

至少现在从风向上看,似乎重庆是围绕“一个核心,多个中心”在均衡发展,没有哪个区域差了。

 

05 接下来重庆房价到底是涨还是跌?

 

我们普通人不要去纠结重庆房价是涨还是跌。

 

现在在重庆能有资格买房的,大多数都是刚需购房者。你买来都是自住,最多起一个保值作用,手里没有6套以上的根本谈不上投资。再说了房子又不像股票,需要每天去看行情起伏。你大概率至少会住个3-5年,所以经常去关心房价是涨了还是跌了,对于你来说根本没有多大的意义。

 

不过,重庆新一线城市还是要提醒你们一点:如果出于保值增值的角度思考,内环里面的房子更具有保值性。

 

毕竟内环里面的土地太稀有了!

 

一切稀有资源都是具有保值性的,所以内环土地上所修建的房子,我们依旧是看涨的,只是这个上涨幅度接下来会有所收敛。

 

我们还注意到一个现象,如今内环里面90%的房子都是存量房(二手房),其市场价格较为牢固。

 

为何这样说?

 

因为内环里面新房较少,业主对房屋的定价大多来源于最新的二手房成交价。这些内环业主看到曾经有个邻居单价22000卖出去了一套房子,如果他不是傻子的话,应该也会挂22000元,甚至更高一点。就算是行情不好的时候,他也不会低太多房子卖出去。

 

在内环里面,你将会长时间看到业主和买家之间的博弈,就看谁先熬不住。

 

而二环新区的房子就不一样,有60%握在开发商手里的,也有70%握在开发商手里的,大部分新区至少也是30%握在开发商手里的。你别小瞧这30%,如果正好这些开发商资金链短缺,来一个集体大促销的话,首当其冲受影响的就是新区二手房市场。

 

新区业主的二手房定价,主要还是参考周边新房的价格。毕竟新区低价新房较多,选择面也多。

 

新区的业主一看,买家都去买便宜的新房了,一个月过去了没有买家,两个月过去了还是没有买家。相比之下二手房的竞争优势没有内环明显。在一些中介的煽动之下,急于卖房的业主开始尝试下调卖价,直至把房子卖出去为止。

 

这对于整个小区的卖家都是巨大的心理打击!

 

不卖的业主继续死撑挂高价,维持着看似稳定的房价,而真心要卖的只好跟着降价。

 

在楼市降温阶段,新区市场的房价就不会太稳定了,这是我过去十年在重庆观察到的市场现象,非常实用。

 

重庆市场将会出现两极分化。

 

 

 
 
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文:浮云

图:网络

 

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